Decennale postuma: cosa copre davvero e quando è obbligatoria
Tra tutte le coperture del settore edile, la decennale postuma è quella più fraintesa. Eppure è la garanzia che tutela chi acquista, e con lui la solidità e la reputazione del costruttore, quando l'opera è ormai finita e venduta.
Che cos'è
La polizza decennale postuma — prevista dall'art. 4 del D.Lgs. 122/2005, attuativo della legge delega 210/2004 e modificato dal D.Lgs. 14/2019 — copre i gravi difetti strutturali che possono emergere dopo la fine dei lavori, per un periodo di dieci anni dall'ultimazione dei lavori. È una polizza indennitaria a beneficio dell'acquirente, obbligatoria nelle operazioni che rientrano nell'ambito del decreto sugli immobili da costruire: requisiti e regime applicabile vanno verificati sul caso concreto. Parliamo dei danni più seri: quelli che riguardano la stabilità e la solidità dell'edificio.
La logica è semplice: alcuni vizi di costruzione non si manifestano subito, ma anni dopo. La decennale esiste proprio per proteggere l'acquirente in quel lungo arco temporale, e con esso il costruttore che ne risponde per legge.
Quando è obbligatoria
Non basta che un costruttore venda a privati. L'obbligo riguarda le operazioni su immobili da costruire che rientrano nel D.Lgs. 122/2005, con acquirente persona fisica. Vanno verificati contratto, caratteristiche dell'intervento e regime temporale applicabile. Nelle operazioni soggette all'obbligo la polizza non è una scelta ma un adempimento: il notaio non può stipulare l'atto di trasferimento se non gli viene consegnata. Il modello standard del DM 154/2022 — schema tipo, scheda tecnica e attestazione di conformità — non è obbligatorio per gli immobili il cui titolo edilizio sia stato rilasciato prima del 5 novembre 2022. Anche il perimetro degli interventi su edifici esistenti va verificato caso per caso.
Anche quando non è formalmente obbligatoria, resta una garanzia di serietà: comunica all'acquirente che chi ha costruito è disposto a rispondere della qualità dell'opera nel tempo.
La decennale non protegge un cantiere: protegge una reputazione, per dieci anni.
Il legame con la polizza CAR
Qui sta il punto tecnico che molti trascurano. I requisiti per ottenere la decennale variano tra compagnie e interventi: possono comprendere controlli tecnici sull'opera e condizioni specifiche sulle coperture di cantiere (CAR). Li verifico prima dell'inizio dei lavori, per impostare correttamente il percorso assicurativo: nei fatti le due coperture sono complementari e vanno pensate insieme.
La polizza CAR (Construction All Risks) copre i danni durante la costruzione; la decennale prende il testimone dopo la consegna. Attivarle nell'ordine e nei tempi giusti è essenziale: intervenire quando i lavori sono già iniziati, spesso, è troppo tardi.
L'errore più comune
Pensare alla decennale come a un adempimento da sbrigare all'ultimo, in fase di rogito. In realtà va progettata all'origine, insieme alla CAR e alla struttura complessiva delle garanzie dell'opera. È esattamente il tipo di dettaglio in cui un errore di tempistica o di calcolo si paga caro.
In sintesi
- Copre i gravi difetti strutturali per 10 anni dall'ultimazione dei lavori.
- È obbligatoria nelle operazioni su immobili da costruire che rientrano nel D.Lgs. 122/2005, con acquirente persona fisica.
- Il modello standard DM 154/2022 non è obbligatorio per gli immobili con titolo edilizio rilasciato prima del 5 novembre 2022.
- I requisiti di assunzione variano tra compagnie: verifico prima dei lavori controlli tecnici e condizioni sulle coperture di cantiere.
- Va impostata all'origine del progetto, non all'ultimo momento.
Fonti: D.Lgs. 122/2005, art. 4, come modificato dal D.Lgs. 14/2019; DM 154/2022 sul modello standard di polizza; decalogo del Notariato sulle tutele per gli acquirenti di immobili da costruire.
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